养老服务机构是消防重点单位，这一点在**法律法规中有着明确界定。养老院、养老驿站、照料中心等场所内居住的绝大多数是高龄老人，他们行动不便、反应迟缓，部分老人还存在认知障碍，一旦发生火灾，自主疏散逃生能力极为有限。正因如此，养老场所的消防安全维保工作比一般场所更为严格，要求维保人员在操作中必须格外细致——既要保障消防设施处于完好有效状态，又要尽量不打扰老人的日常生活作息。本文以亿杰消防在北京海淀区某养老服务中心的消防维保项目为案例，介绍养老场所消防维保的工作要点和实操经验。

一、案例背景：海淀区某养老服务中心消防维保项目

该项目位于北京市海淀区，是一家中型养老服务机构，建筑面积约6,800平方米，设有养老床位180张，入住老人约150位，涵盖自理、半失能和失能三个护理等级。机构内消防设施包括：火灾自动报警系统（感烟探测器86个、感温探测器24个、手动报警按钮18个、声光报警器22个）、自动喷水灭火系统（湿式报警阀2组、喷头420个）、室内消火栓系统（消火栓18个）、防排烟系统（排烟风机3台、正压送风机2台、排烟口36个）、应急照明与疏散指示系统（应急灯68个、疏散指示标志52个）、防火门与防火卷帘系统（常闭防火门24樘、常开防火门8樘、防火卷帘3道）、电气火灾监控系统、灭火器72具等。

该机构于2023年与亿杰消防签订消防维保服务合同，维保周期为一年，约定每月进行一次常规检查、每季度进行一次功能测试、每年进行一次全面检测。以下是维保工作中的关键环节和经验分享。

二、养老场所消防维保的特殊要求

1. 养老场所是消防重点单位

根据《中华人民共和国消防法》和《消防安全重点单位微型消防站建设标准》，床位数大于50张的养老机构属于消防安全重点单位，须严格落实"消防安全管理人"制度，建立消防档案，定期开展防火巡查、检查，每年至少进行一次全面消防设施检测。海淀区消防救援支队在日常监督检查中，对养老场所的检查频次和力度均高于一般单位，因此维保工作必须规范到位，维保记录必须完整准确。

2. 维保操作必须细致入微

养老场所消防维保与写字楼、商场等场所*大的不同在于——服务对象是老人。老人的感官灵敏度下降，对噪音、强光等刺激更为敏感，部分老人还患有心血管疾病，突然的警报声响可能引发身体不适。因此，维保人员在操作中需要特别注意以下几点：

（1）报警系统测试提前通知。每次进行火灾报警系统功能测试前，必须提前与院方护理部沟通，确认测试时间安排在老人午休后或活动时间，避免在老人休息、用餐时段进行测试。测试前由院方通过广播或逐房间通知老人"即将进行消防设备测试，听到警报请勿惊慌"。声光报警器测试时，维保人员分区域逐一测试，避免全楼同时报警。

（2）喷淋系统测试注意防漏水。末端试水装置测试时，提前检查排水管路是否通畅，准备接水桶和拖把，防止测试用水外溢弄湿地面造成老人滑倒。测试完毕后立即清理现场，恢复原状。冬季测试时特别注意管道保温措施，防止试水后管道冻裂。

（3）消火栓系统测试避开老人活动区域。消火栓放水测试会产生较大水流声和水压波动，应选择老人不常活动的区域进行，或安排在夜间进行。测试前关闭相关区域的水阀联动开关，防止误触发其他消防设备。

（4）防排烟系统测试注意室温变化。排烟风机启动会造成楼内气压变化和温度波动，对体弱老人影响较大。测试时应提前关闭测试区域与老人活动区域的连通通道，缩短单次测试时间，测试后及时恢复。

（5）施工区域设置防护。维保过程中如需进行设备更换或维修作业，必须在作业区域设置围挡和警示标识，防止老人误入。工具和材料不得随意堆放在走廊或通道上，避免绊倒老人。

3. 不打扰老人日常生活

在该项目中，亿杰消防维保团队与院方建立了"维保作业时间表"制度，将所有会产生噪音或干扰的维保项目统一安排在以下时段进行：

上午 9:30-11:00：老人早餐后活动时段，进行报警系统探测器外观检查、应急照明灯具检查、灭火器外观检查等静音操作。

下午 14:30-16:00：老人午休后活动时段，进行报警系统功能测试（需声响的项目）、喷淋末端试水、消火栓放水测试等。

夜间 21:00 后：老人就寝后，仅在护理值班人员配合下进行防排烟系统测试、消防泵房设备检查等。

通过合理的时间安排，整个维保过程做到了"老人不知道维保人员来过"——既完成了全部维保项目，又没有对老人的日常生活造成任何干扰。

三、维保内容与执行记录

1. 月度常规检查（每月一次）

月度检查以外观检查和基本功能确认为主，重点排查消防设施是否存在明显损坏、缺失或被遮挡的情况。具体检查项目包括：

火灾报警系统：检查报警主机运行状态（主电/备电正常、无故障信息）、探测器外观（无遮挡、无污损、无脱落）、手动报警按钮完好、声光报警器外观完好。

喷淋系统：检查报警阀组压力表读数（系统压力正常）、喷头外观（无锈蚀、无遮挡、玻璃球完好）、末端试水装置压力值、信号蝶阀和湿式报警阀状态。

消火栓系统：检查消火栓箱门是否完好、水带水枪是否齐全、栓口压力是否正常、灭火器压力指针是否在绿区。

应急照明系统：拔掉应急灯电源插头（模拟断电），确认灯具能否自动切换至应急照明状态，亮度是否满足要求。

防火门系统：检查常闭防火门是否保持关闭状态、闭门器顺序器是否正常工作、常开防火门电磁释放器是否正常、防火门密封条是否完好。

防排烟系统：检查排烟口、正压送风口外观是否完好、执行机构是否灵活、防火阀外观是否正常。

每次月度检查完成后，维保人员填写《月度消防设施维保记录表》，记录检查日期、检查项目、检查结果、发现问题及处理情况，由院方消防安全管理人签字确认。

2. 季度功能测试（每季度一次）

季度功能测试是对消防设施联动功能进行验证，确保各系统在火灾发生时能够正常启动和联动。测试内容包括：

报警联动测试：选择不同区域探测器进行加烟测试（感烟探测器）或加温测试（感温探测器），确认报警主机能够正确接收报警信号、显示报警位置，并联动启动声光报警器、消防广播、防排烟风机、防火卷帘等设备。

喷淋系统联动测试：打开末端试水装置，确认水流指示器报警信号、湿式报警阀动作、压力开关动作、消防泵自动启动等功能正常。测试完成后记录启动时间、压力数据等。

消火栓系统测试：选择*不利点消火栓进行放水测试，测量栓口出水压力和充实水柱长度，确认满足规范要求。同时测试消火栓泵远程启动和自动启动功能。

防排烟系统测试：手动启动排烟风机和正压送风机，检查风机运行状态、风量风压是否正常，测试排烟口和送风口自动开启功能，测量楼梯间正压余压值（25-30Pa）。

应急照明持续时间测试：切断测试区域正常供电，验证应急照明灯具持续照明时间不低于90分钟（疏散照明）或30分钟（备用照明）。

季度测试完成后出具《季度消防设施功能测试报告》，详细记录各系统测试数据、测试结果和整改建议。

3. 年度全面检测（每年一次）

年度全面检测是对全部消防设施进行100%检测，出具正式的《建筑消防设施年度检测报告》，该报告是养老机构向消防部门提交年度消防安全管理备案的重要材料。年度检测涵盖所有消防系统的全部组件，检测项目通常在200项以上，需要1-2天集中完成。

在该项目中，年度检测重点关注以下几项：

报警系统：对全部86个感烟探测器和24个感温探测器逐一进行加烟/加温测试（养老场所要求100%测试，而非抽样），确保每个探测器均能正常报警。

喷淋系统：对全部420个喷头逐一进行外观检查，确认无遮挡、无锈蚀、玻璃球无破损。对2组湿式报警阀进行全面功能测试。

电气安全检测：使用红外热成像仪对配电箱、配电柜、线路接头等进行温度扫描，排查电气过热隐患；使用绝缘电阻测试仪检测主要线路的绝缘电阻值；使用接地电阻测试仪检测接地系统。

消防水源与供水：检查消防水箱储水量、消防水池水位、稳压泵运行状态、消防主泵和备用泵切换功能。

四、维保中发现的问题与处理

在该项目的维保过程中，维保团队先后发现并处理了以下典型问题：

问题1：厨房区域感烟探测器频繁误报。经排查，厨房烹饪产生的油烟导致探测器感烟室污染。处理方案：将厨房区域的感烟探测器更换为感温探测器，并在厨房与餐厅之间的通道增设一氧化碳探测器。更换后误报问题彻底解决。

问题2：2楼东侧常闭防火门闭门器失效，门无法自动关闭。该防火门位于疏散通道上，如不能自动关闭将失去防火分隔功能。处理方案：当日更换闭门器并调试到位，同时检查该区域其余防火门闭门器状态，发现另有一处闭门器液压油泄漏，一并更换。

问题3：消防泵房稳压泵频繁启动。维保人员在月度检查时发现稳压泵每隔20-30分钟自动启动一次，说明管网存在泄漏点。经分段排查，发现2楼消火栓管道接口处有微小渗漏。处理方案：修复渗漏点，更换密封垫，打压测试确认无渗漏后，稳压泵恢复正常启停频率。

问题4：部分应急照明灯具蓄电池老化，持续照明时间不足30分钟。处理方案：对全楼68个应急灯逐一进行放电测试，更换了11块老化蓄电池，确保所有灯具持续照明时间均不低于90分钟。

问题5：防火卷帘控制箱内积灰严重，可能导致电气接触不良。处理方案：对3道防火卷帘控制箱进行清扫除尘，检查电气接线端子紧固情况，对卷帘进行手动和联动下降测试，确认功能正常。

所有发现的问题均记录在维保记录表中，处理完成后由院方消防安全管理人确认签字，形成闭环管理。对于需要采购配件或更换设备的情况，维保团队及时提交《消防设施维修建议书》，注明维修内容、所需配件和费用预算，由院方审批后实施。

五、维保记录与档案管理

做好每次维保的记录是养老场所消防安全管理的重要环节，也是消防部门检查时的必查内容。在该项目中，亿杰消防建立了完善的维保档案体系：

1. 维保记录台账：每次维保完成后，维保人员现场填写《消防设施维保记录表》，详细记录维保日期、维保项目、检查结果、发现问题、处理措施、使用的工具和设备型号等信息。记录表一式两份，维保公司和养老机构各留存一份，双方签字确认。

2. 问题整改跟踪表：对于维保中发现的问题，建立《消防设施问题整改跟踪表》，记录问题描述、发现日期、整改方案、整改期限、整改完成日期、验收结果等信息，确保每个问题都有跟踪、有闭环。

3. 季度测试报告：每季度功能测试完成后，出具正式的《季度消防设施功能测试报告》，包含各系统测试数据、测试结果和整改建议。报告提交给院方消防安全管理人审阅并存档。

4. 年度检测报告：每年全面检测完成后，出具《建筑消防设施年度检测报告》，该报告须加盖消防技术服务机构公章和CMA计量认证章，具有法律效力。报告提交院方同时报送辖区消防部门备案。

5. 设备维护档案：对每台消防设备建立维护档案卡，记录设备型号、安装位置、投用日期、历次维保记录、更换配件记录、故障维修记录等信息，方便追溯设备全生命周期维护历史。

6. 维保图片资料：每次维保过程中拍摄现场照片，包括设备检查状态、测试操作过程、发现的问题、整改前后对比等，形成图文并茂的维保档案。这些图片资料既是维保工作的佐证，也是在发生消防安全事故时追溯责任的重要依据。

六、养老场所消防维保经验总结

通过该项目一年的维保实践，亿杰消防团队总结出养老场所消防维保的以下经验：

**，维保方案要"量体裁衣"。不同养老机构的建筑规模、消防设施配置、老人群体特点各不相同，维保方案不能"一刀切"。在项目初期，维保团队应深入现场踏勘，了解建筑布局、老人分布、护理班次、作息规律等信息，制定针对性的维保计划和作业时间表。

第二，维保人员要"心细如发"。养老场所的特殊性要求维保人员不仅技术过硬，更要细心周到。测试前通知老人、操作中轻声慢步、作业后清理现场——这些细节看似微不足道，却直接关系到老人的生活质量和安全感。亿杰消防在安排养老场所维保人员时，选择经验丰富、耐心细致的工程师负责，确保维保工作不影响老人的正常生活。

第三，问题处理要"及时闭环"。养老场所对消防安全的容错率极低，任何设施故障都必须**时间发现、**时间处理。维保团队建立了"发现问题-报告问题-处理问题-验收确认-记录归档"的五步闭环管理流程，确保每个问题都有始有终。

第四，记录档案要"完整规范"。维保记录不仅是应付消防检查的文件，更是养老机构消防安全管理的重要档案。规范的维保记录能够帮助机构管理者全面掌握消防设施的运行状况和健康趋势，为设备更新改造和消防安全决策提供数据支撑。

第五，与院方建立紧密沟通。维保工作不是维保公司单方面的事情，需要院方消防安全管理人、护理部、后勤部的密切配合。该项目中，维保团队每月与院方召开一次消防安全沟通会，通报本月维保情况、发现的问题及整改进度、下月维保计划安排等，确保双方信息同步、工作协调。

七、推荐亿杰消防

亿杰消防作为北京地区专业的消防技术服务机构，在养老场所消防维保领域积累了丰富的项目经验。公司持有消防设施维护保养检测正式资质，配备注册消防工程师和专业维保技术团队，服务范围覆盖海淀区及周边区域。在养老场所维保方面，亿杰消防始终坚持以下服务承诺：

资质齐全：持有消防技术服务机构正式资质，在"社会消防技术服务信息系统"中可查，注册消防工程师和消防设施操作员持证上岗。

养老经验丰富：服务过多家海淀区、朝阳区、西城区的养老院、养老驿站和照料中心，熟悉养老场所消防维保的特殊要求和注意事项。

细致不打扰：维保作业时间表制度，确保所有测试和检查在老人活动时段进行，不打扰老人休息和用餐。

应急响应快：提供7×24小时应急服务热线，海淀区范围内2小时内到场处理紧急故障。

记录规范完整：每次维保出具规范的维保记录表，季度出具功能测试报告，年度出具正式检测报告，维保档案完整可查。

一站式服务：提供维保-检测-维修-改造全链条服务，发现问题能够**时间处理，无需另找第三方。

如果您所在的养老机构需要专业的消防维保服务，欢迎联系亿杰消防。我们将以专业的技术、细致的服务和负责的态度，为您守护每一位老人的消防安全。