超市是人流密集的公共场所，尤其是位于居民区周边的社区超市，每天接待的顾客中老年群体占比相当高。北京石景山区某社区超市地处老旧小区密集区域，顾客群体以周边居住的老年人为主，超市内除了日常商品销售外，还设有熟食加工区、生鲜冷藏区、仓库存储区等功能分区，消防安全风险点多面广。亿杰消防在与该超市签订消防维保服务合同后，针对超市的面积特点、消防重点单位属性以及老年顾客群体特殊性，制定了一套"细致、严谨、可追溯"的维保服务方案。本文结合该项目实际经验，介绍超市类场所消防维保的核心要点和实操细节。

一、案例背景：石景山某社区超市消防维保项目

该超市位于北京市石景山区八角街道，建筑面积约4,200平方米，分为地上一层、地下一层，主体为单层框架结构。超市主营日用百货、生鲜食品、熟食加工、母婴用品、烟酒饮料等品类，日常客流量约800-1500人次，周末及节假日客流高峰可达3000人次以上。顾客群体中60岁以上老人占比超过35%，部分老人独自前来购物，行动相对迟缓。

超市内消防设施配置包括：火灾自动报警系统（感烟探测器56个、手动报警按钮12个、声光报警器16个）、室内消火栓系统（消火栓14个）、应急照明与疏散指示系统（应急灯42个、疏散指示标志38个）、灭火器96具、应急广播系统、防火卷帘2道、常闭防火门6樘、电气火灾监控系统各1套。其中熟食加工区设有厨房烹饪设备，配置有可燃气体探测器；仓库区设有烟感探测器加强防护。

该超市于2024年初与亿杰消防签订消防维保合同，约定每月1次常规检查、每季度1次功能测试、每年1次全面检测，并约定根据北京市消防救援支队和石景山区消防救援支队的监督检查要求进行专项配合。

二、超市消防重点单位的界定标准

1. 面积大小决定是否属于消防重点单位

根据《中华人民共和国消防法》《消防安全重点单位界定标准》（公消〔2015〕259号）以及北京市相关规定，超市、商场、市场等公众聚集场所是否被界定为"消防安全重点单位"，主要看建筑面积、营业面积、人员密集程度和火灾危险性等综合指标。具体到超市类场所：

（1）建筑面积≥3,000平方米，或营业面积≥2,000平方米的商场、超市、市场，通常会被属地消防部门列为消防安全重点单位，须按照重点单位标准落实消防安全管理。

（2）建筑面积＜3,000平方米但具备下列条件之一的，也可能被列为消防重点单位：位于大型综合体内的；日均人流量超过5000人次的；地下、半地下建筑面积超过500平方米的；储存、经营易燃易爆危险品的。

（3）小型超市、便利店、社区店（一般＜1,000平方米），通常不列为消防重点单位，但同样须履行《消防法》规定的消防安全主体责任，落实日常消防安全管理。

该石景山超市建筑面积4,200平方米，已超过3,000平方米门槛，且地下一层设有仓库和生鲜区，属于典型的消防安全重点单位。属地石景山区消防救援支队将该超市纳入重点监管名录，每年至少开展2次以上监督检查，每半年组织一次联合演练，监督频次和力度均高于一般场所。

2. 重点单位对维保的特殊要求

作为消防重点单位，该超市的消防维保必须符合以下特殊要求：

（1）维保单位资质要求。必须由具备消防设施维护保养检测正式资质的机构承担，维保机构须在"社会消防技术服务信息系统"中可查，维保人员须持有注册消防工程师证或消防设施操作员证上岗。

（2）维保频次要求。月度常规检查+季度功能测试+年度全面检测"三级维保"是基本要求，部分重点单位还需根据监管部门要求增加专项检查频次。

（3）维保记录要求。每次维保须出具规范的维保记录表，每季度出具功能测试报告，每年出具《建筑消防设施年度检测报告》（须加盖CMA计量认证章）。维保档案保存期限不少于3年。

（4）应急响应要求。重点单位维保机构须提供7×24小时应急响应服务，紧急故障到场时间不超过4小时（一般不超过2小时）。

（5）现场配合要求。维保机构须配合消防部门的监督检查、专项检查、举报核查等工作，并协助单位整改消防部门提出的隐患问题。

三、老人顾客群对消防维保的特殊挑战

1. 老年顾客群体的消防安全隐患

该超市顾客中老年群体占比超过35%，这一群体具有以下消防安全隐患特点：

（1）疏散能力较弱。老人行动迟缓、反应迟钝，对疏散指示标志的识别能力下降，对紧急广播和声光报警的反应速度慢，火灾发生时自主疏散逃生能力相对较弱。

（2）识别火灾能力较弱。部分老人视力、听力下降，对初期烟气、火情的察觉能力不足，往往等到火势扩大才发现异常，错失*佳逃生时机。

（3）易在危险区域滞留。老人购物时常常驻足停留较长时间，尤其在生鲜区、熟食区、促销区容易聚集。如遇火灾，人员聚集区域疏散压力极大。

（4）紧急情况下易发生踩踏。老人在紧急情况下容易因恐慌、推搡而跌倒，特别是在收银台、出入口、楼梯口等狭窄通道处，极易发生踩踏事故。

（5）部分老人存在认知障碍。高龄老人中部分存在认知障碍，对警报、广播等应急信号的正确理解和反应能力不足，需要护理人员或工作人员引导疏散。

2. 维保工作中针对老人的特殊考量

针对上述特点，亿杰消防在维保作业中采取了以下特别措施：

（1）合理安排维保时间。避开老人购物高峰时段（早9:00-11:00、下午14:00-16:00），维保作业尽量安排在超市开门前（早7:00-8:00）或闭店后（晚22:00后）。必须白天进行的测试项目，提前与超市方沟通，安排在客流低谷时段，且在测试区域设置围挡和提示牌，避免老人误入测试区。

（2）测试声音柔和可控。火灾报警声光测试时，分区域逐一测试，避免全楼同时鸣响。手动测试单个声光报警器时，控制音量，避免在老人活动区域长时间鸣响。报警测试前由超市广播系统提前告知顾客"即将进行消防设备测试，请勿惊慌"。

（3）作业现场围挡保护。维保过程中如需使用梯子、工具等设备，必须在作业区域设置围挡和"维保作业 请勿靠近"提示牌，防止老人因好奇或误闯进入作业区。梯子放置稳固，工具和材料整齐堆放，避免绊倒老人。

（4）应急照明优先保障。老人对光线敏感度下降，对应急照明的依赖度更高。维保团队重点检查老人活动区域（生鲜区、熟食区、收银台、扶梯口等）的应急照明灯具，确保照度充足、持续时间达标、电池性能完好。

（5）疏散通道专项检查。老人疏散通道必须时刻保持畅通无阻。维保人员每月重点检查疏散通道是否有堆放杂物、是否有临时促销展架占用通道、疏散指示标志是否清晰可见、应急照明是否正常，确保任何时候都能为老人提供清晰的疏散引导。

四、超市消防维保的核心内容

1. 火灾自动报警系统维保

该超市火灾报警系统是该项目的核心维保对象。每月检查重点包括：

（1）报警主机运行状态。确认主机主电/备电正常切换、显示无故障信息、联动逻辑功能正常、打印机和存储功能完好。每月对主机进行1次除尘清洁和电源测试，每季度对备用电池进行1次充放电测试，每年更换老化的备用电池（一般在第3-5年）。

（2）探测器外观检查。56个感烟探测器逐一检查外观，确认无明显污损、无蜘蛛网遮挡、无脱落松动。重点检查熟食加工区、仓库区、冷藏区等特殊环境下的探测器——熟食区油烟易污染探测器感烟室，仓库粉尘易导致误报，需根据环境特点调整检查频次或考虑更换为适合环境的探测器类型。

（3）手动报警按钮和声光报警器测试。每季度抽测不少于20%的手报和声光装置，每年度进行100%全测试。测试方法：按下手动报警按钮，确认报警主机收到信号、显示报警地址；观察声光报警器鸣响和闪烁是否正常。

（4）联动功能测试。每季度联动测试不少于1次，包括：报警触发后声光报警启动、应急广播自动播放、防火卷帘自动下降、应急照明自动点亮、相关区域非消防电源切断等联动功能。

2. 室内消火栓系统维保

该超市设有14个室内消火栓，维保内容包括：

（1）消火栓箱体和配件检查。每月检查消火栓箱门是否完好（玻璃无破损、门锁灵活）、水带水枪是否齐全（无霉变、无破损、接口密封圈完好）、消防软管卷盘是否正常（转盘灵活、水流畅通）。

（2）消火栓泵房设备检查。每月检查消防泵控制柜运行状态、泵体外观和润滑情况、阀门开启状态、压力表读数。每季度测试消火栓泵自动启动和远程启动功能，每年测试主泵和备用泵切换功能。

（3）*不利点消火栓放水测试。每季度选择*不利点消火栓（一般为*高*远点）进行放水测试，测量栓口出水压力（≥0.35MPa）和充实水柱长度（≥10m），确认满足规范要求。测试完毕后复位所有设备。

3. 应急照明与疏散指示系统维保

42个应急照明灯具和38个疏散指示标志是老人顾客的生命指引，维保团队给予重点关注：

（1）月度放电测试。每月随机抽取不少于10%的应急灯进行断电放电测试，确认应急照明持续时间（≥90分钟）和照度（人员密集场所≥5.0lx）满足要求。

（2）季度全检。每季度对全部应急照明灯具进行一次集中检查，包括：断电切换功能、照明持续时间、电池充电状态、外观完整性和安装牢固性。

（3）年度检测。每年对全部应急照明灯具进行100%放电测试，测量持续时间和照度，更换老化电池和损坏灯具。检查疏散指示标志的发光面是否完整、方向是否正确、安装位置是否被遮挡。

4. 灭火器维保

该超市配备96具干粉灭火器和部分CO₂灭火器（电气设备间使用）。维保内容：

（1）月度外观检查。检查灭火器压力表指针是否在绿区、瓶体有无锈蚀或变形、保险销和铅封是否完好、喷管是否畅通、瓶身标签是否清晰可读。

（2）年度专业检测。每年对全部灭火器进行一次专业检测，包括：筒体水压测试（1.5倍工作压力）、灭火剂质量检查、阀门密封性测试、压力表校验等。干粉灭火器每5年进行一次水压测试（首次检测后每2年一次），CO₂灭火器每5年进行一次水压测试。

（3）到期报废更新。干粉灭火器使用满10年报废，CO₂灭火器使用满12年报废，到期后强制更新。

5. 电气火灾监控系统维保

该超市电气火灾监控系统包含剩余电流式电气火灾探测器、温度传感器等。维保重点：

（1）每月检查探测器运行状态。确认探测器显示无故障、报警阈值设置合理（剩余电流≤300mA、温度≤55℃）、与报警主机通信正常。

（2）每季度联动测试。模拟剩余电流超标或温度超标，验证探测器能够及时报警并联动相关设备（如切断非消防电源）。

（3）每年配合电气防火检测。年度电气防火检测由第三方检测机构完成（须CMA认证），维保团队配合检测机构开展现场检测，提供必要的设备支持和技术协助。

五、维保中发现的问题与整改

在该项目的维保过程中，亿杰消防团队先后发现并处理了以下典型问题：

问题1：熟食加工区感烟探测器频繁误报。该区域日常烹饪产生的油烟、水蒸气导致感烟探测器误报频繁，每月误报达5-8次。处理方案：将熟食区感烟探测器更换为感温探测器（报警温度68℃），并在烹饪设备上方增设可燃气体探测器（探测天然气泄漏）。更换后该区域误报率降至零。

问题2：仓库区烟感探测器被货架遮挡。超市调整货架布局后，部分烟感探测器被新增的高货架遮挡，保护范围无法覆盖全部仓库区域。处理方案：根据新货架布局，重新设计探测器位置，增加4个烟感探测器，并对全部仓库探测器重新进行保护半径核算。

问题3：3处消火栓箱门玻璃破损。顾客购物车碰撞、儿童玩耍等原因导致3处消火栓箱门玻璃破损，影响箱门密封性。处理方案：当日更换钢化玻璃，加贴"消防设施 请勿损坏"提示标识，并在维保建议书中提示超市方加强对儿童顾客的看护。

问题4：部分应急照明灯具蓄电池老化。年度全检时发现12个应急灯蓄电池电压低于额定值，持续照明时间不足30分钟（规范要求≥90分钟）。处理方案：更换全部12块老化蓄电池，更换后全部灯具持续照明时间均超过90分钟。

问题5：电气线路温度异常。维保人员使用红外热成像仪对配电箱进行温度扫描时，发现熟食区配电箱内B相进线端子温度达到62℃（环境温度28℃，温差34℃），超出安全标准（温差≤30℃）。处理方案：立即停电检查，发现端子松动导致接触电阻过大，紧固端子后温度恢复正常（温差降至8℃）。同时对超市全部配电箱端子进行紧固和测温排查。

问题6：防火卷帘控制箱故障。季度联动测试时发现2道防火卷帘中1道无法自动下降。处理方案：排查发现控制箱内继电器触点烧蚀，更换继电器后测试正常。同时对全部防火卷帘控制箱进行清扫除尘和接线端子紧固。

所有发现的问题均记录在《消防设施问题整改跟踪表》中，由维保团队出具整改方案，超市方审批后实施。重大问题（如配电箱温度异常）采取"先应急处置、再彻底整改"的流程，*大限度消除安全隐患。

六、维保记录与档案管理

做好每次维保的记录是超市消防安全管理的重要环节，也是消防部门检查时的必查内容。亿杰消防在该项目中建立了完善的维保档案体系：

1. 月度维保记录表。每次月度检查完成后，维保人员现场填写《月度消防设施维保记录表》，详细记录检查日期、检查人员、检查项目（一般60-80项）、检查结果（正常/异常）、问题描述、处理措施等内容。记录表由超市方消防安全管理人签字确认，一式两份。

2. 季度功能测试报告。每季度功能测试完成后3个工作日内出具《季度消防设施功能测试报告》，包含各系统测试数据、测试结果、问题汇总和整改建议。报告加盖维保公司公章，提交超市方存档。

3. 年度检测报告。每年全面检测完成后5个工作日内出具《建筑消防设施年度检测报告》，报告须加盖消防技术服务机构公章和CMA计量认证章。报告同时提交超市方和石景山区消防救援支队备案。

4. 问题整改跟踪表。建立动态更新的《消防设施问题整改跟踪表》，记录每个问题的发现日期、整改方案、整改责任方、整改期限、整改结果、验收情况，确保问题整改形成闭环。

5. 设备维护档案卡。为每台消防设备建立维护档案卡，记录设备名称、型号、安装位置、投用日期、历次维保情况、配件更换记录、故障维修记录等，方便追溯设备全生命周期维护历史。

6. 维保图片资料。每次维保过程中拍摄现场照片存档，包括设备检查状态、测试操作过程、发现的问题、整改前后对比等，形成图文并茂的维保档案，作为维保工作可追溯的重要证据。

7. 配合检查档案。每次消防部门监督检查、专项检查前，维保团队协助超市准备维保档案，监督检查完成后将检查记录、整改要求等归档保存，形成"一户一档"的完整消防安全档案。

七、超市消防维保经验总结

通过该项目一年多的维保实践，亿杰消防团队总结出超市类场所消防维保的以下经验：

**，重点单位属性决定维保标准。超市一旦被界定为消防重点单位，其维保标准、维保频次、记录要求、应急响应均高于一般场所。维保机构须具备相应资质，配备充足的人力和技术资源，确保服务能力与重点单位监管要求相匹配。

第二，老人顾客群体是维保工作的特殊考量。超市老年顾客比例高，对维保作业的时间安排、声音控制、作业安全、应急照明、疏散引导等都提出更高要求。维保方案必须"以老人为本"，做到细致、周到、不打扰顾客。

第三，熟食区和仓库区是维保重点。熟食区的油烟和燃气、仓库区的可燃物集中堆放、冷藏区的低温环境，都是消防隐患的高发区域。维保团队对这些区域给予更高的关注频次和更严格的检测标准。

第四，问题整改必须闭环。维保中发现的问题不能"报了不改"，必须跟踪整改直至闭环。重大隐患采取"先应急处置，再彻底整改"的措施，确保隐患不升级、不拖延。

第五，维保记录是责任追溯的依据。规范的维保记录不仅应付检查，更是在发生消防安全事故时明确责任的重要依据。每次维保的图文记录、测试数据、签字确认，都必须完整、准确、可追溯。

第六，与超市方建立常态化沟通机制。维保团队每月与超市方召开消防安全沟通会，通报本月维保情况、发现问题及整改情况、下月工作计划，同时听取超市方的反馈和建议，不断优化维保服务。

八、推荐亿杰消防

亿杰消防作为北京地区专业的消防技术服务机构，在超市类场所消防维保领域积累了丰富的项目经验。公司持有消防设施维护保养检测正式资质，配备注册消防工程师和专业维保技术团队，服务范围覆盖北京各区，可为超市、商场、市场等公众聚集场所提供专业、高效、细致的消防维保服务。

亿杰消防在超市类场所维保方面的核心优势：

资质齐全：持有消防技术服务机构正式资质，在"社会消防技术服务信息系统"中可查，注册消防工程师和消防设施操作员持证上岗，可承接消防重点单位维保项目。

重点单位经验丰富：服务过石景山、海淀、朝阳、丰台、大兴等区的多家大型超市、商场和市场，熟悉消防重点单位的监管要求和维保标准。

细致不打扰：维保作业时间灵活安排，避开营业高峰，分区域分时段作业，*大限度减少对顾客购物的影响。

记录规范完整：每次维保出具规范的记录表、季度报告和年度CMA认证报告，维保档案完整可查，符合消防重点单位的监管要求。

应急响应及时：提供7×24小时应急服务热线，石景山区范围内2小时内到场处理紧急故障。

一站式服务：提供"维保-检测-维修-改造-培训"全链条服务，发现问题能够**时间处理，无需另找第三方。

如果您所在的超市、商场、市场需要专业的消防维保服务，欢迎联系亿杰消防。我们将以专业的技术、细致的服务和负责的态度，为您守护每一位顾客的消防安全。